مقدمه:

دغدغه تامین مسکن از اولویتهای زندگی در عصر حاضر میباشد. شرکت تعاونی مسکن آزاد شماره یک که متشکل از  افراد مختلف از اقشار متفاوت و غیر وابسته به نهاد و یا سازمانی خاص میباشد ، قصد دارد تا در جهت پاسخگویی به این نیاز گام بردارد.
آغاز حرکت و شکل گیری این مجموعه در سال 1373 و با تاسیس شرکت تعاونی مسکن آزاد شماره یک و پیرو آن به ثبت رساندن شرکت به شماره 9498 در سال 1374 صورت پذیرفت تا اولین مرحله در جهت تحقق هدف فوق الذکر طی گردد. مشخصات شرکت تعاونی عبارتند از:
تعداد اعضا: 803 نفر
سرمایه ثبت شده : 156/600/000 ریال

اعضاء کنونی هیئت مدیره:

1-آقای امیررضا پروانه ، مدیر عامل و عضو هیئت مدیره
2-خانم فرح الملوک جوشقانی ، رئیس هیئت مدیره
3-آقای محمد فاتحی ، نایب رئیس هیئت مدیره
4-آقای اسماعیل سهیلی ، منشی هیئت مدیره
5-آقای محمد تحویلیان ، عضو هیئت مدیره

خرید زمین:

در آخر سال 1381 با رای اکثر افراد حاضر در مجمع عمومی تصمیم بر آن شد که نسبت به  خرید زمین از سازمان مسکن و شهرسازی و شرکت توسعه شهری توس گستر واقع در اراضی کوهسنگی مشهد اقدام نماییم. پیرو این امر جلسات متعددی با شرکت توس گستر گذاشته شدکه نتیجه آن راضی نمودن شرکت توس گستر نسبت به فروش زمین به صورت اقساط یکساله و یا کمی بیشتر بود. در مقایسه با دیگر تعاونیها و نهادهایی که اقدام به خرید زمین در این مجموعه نمودند مبلغ پرداختی توسط آنها حداقل سه برابر بیشتر از میلغ پرداختی توسط شرکت تعاونی بود .

 

مشخصات زمین و منطقه:

زمین خریداری شده به مساحت 32100 مترمربع در اراضی موسوم به زکریا واقع گردیده است.این منطقه در بخش جنوبی مشهد واقع می باشد که به لحاظ موقعیت و شرایط دارای مشخصات زیراست :
1- داشتن دسترسی مناسب و راحت( با توجه به دسترسی های موجود و دسترسی های در حال احداث) و قرار داشتن در منطقه ای آرام علیرغم نزدیک بودن به مرکز شهر.
2-قرار داشتن در ارتفاع و در بستری طبیعی با دارا بودن دید و منظری عالی به شهر مشهد.
3-طراحی شده به عنوان منطقه ویژه بلند مرتبه سازی.

 

 

انتخاب مشاور:

همزمان با تحویل زمین در سال 1382، مجموعه اقدام به بررسی  شرکتهای مشاور در جهت طراحی و محاسبه نمود. پیرو این امرجلسات متعددی با مشاوران مختلف برگزار گردید و استعلام قیمت و نحوه کار و پیشنهادهای ایشان بررسی شد که در نهایت شرکت مشاور طاش  برگزیده شد.
انتخاب این شرکت مشاور  به دو دلیل صورت پذیرفت:
1- این مشاور، مشاور کل اراضی زکریا و تهیه کننده طرح بازنگری بود لذا اشراف کامل و جامعی بر روی منطقه و شرایط و ضوابط آن داشت.
2-این مشاور از مشاوران خوب و به نام کشور در زمینه طراحی مجتمعهای مسکونی و طراحی شهری بود .
موارد فوق علاوه بر آنکه باعث تهیه طرحی مناسب می گردید باعث گردید که از لحاظ هزینه نیز در مقایسه  با شرکت های استانی که از آنها نیز استعلام قیمت گرفته شده بود 50% هزینه کمتری پرداخت شود.

طراحی و انتخاب نوع سازه:
پس از انتخاب مشاور بحث طراحی آغاز شد که در این مرحله نوبت به انتخاب نوع سازه رسید.
نوع سازه در طراحی و محاسبه دارای دو فاکتور مهم بود:
الف)کیفیت سازه و طراحی
ب)اقتصادی بودن سازه
با بررسی های انجام شده دو نوع سازه انتخاب گردید:
1-سازه فلزی با سقف کمپوزیت
2-سازه بتنی با سقف تیرچه و بلوک
از شرکت مشاور خواسته شد تا هر دو روش اجرا را بررسی کرده و محاسبات کامل آن را  انجام دهد و نتیجه را به شرکت گزارش نماید. با بررسی گزارش ها تصمیم بر آن شد که سازه  به روش بتنی اجرا شود. این انتخاب با لحاظ کردن چندین مزیت صورت پذیرفت :
1- هزینه اجراء در این روش 20% کمتر از اجرا به روش سازه فلزی می باشد .
2- در این روش تعداد ستونها کمتر میشد که باعث ایجاد فضای معماری بهتر و مناسب تری می گردد.
3- این روش عایق مناسبی در برابر انتقال حرارت و صدا در طبقات است.
4-اجرای این روش کاملاً مطابق با  آئین نامه 2800 زلزله می باشد.

مشخصات پروژه:

نتیجه بررسی ها و طراحی منتهی به پروژه هشتصد واحدی آسمان گردید که دارای مشخصات ذیل می باشد:
1-تعداد واحد=803 واحد
2-نوع سازه = بتنی
3- سقف ها= تیرچه بتنی+بلوک رافگرید LG
3-تعداد طبقات= 11 طبقه، شامل 9 طبقه مسکونی و 2 طبقه پارکینگ
4- متراژ کل زیربنا= 85935 مترمربع شامل 68748 مترمربع مسکونی و 17187 مترمربع پارکینگ
5-نحوه تامین پارکینگ= 80% سرپوشیده و 20% روباز
6- دو واحد مهدکودک
7- یک واحد دبستان
8-سالن اجتماعات
9-زمینهای ورزشی روباز
10- واحدهای تجاری

اقدامات اخذ پروانه ساختمانی؛

جهت اخذ پروانه ساختمانی با توجه به اینکه طراحی و محاسبات سازه در سال 82 ، هیچکدام انجام نگرفته بود اما با پیگیری، مجموعه موفق گردید تا  تشکیل پرونده را در اسفند ماه 1382 انجام دهد که این امردر کاهش هزینه های پروانه به شرح ذیل تاّثیر مهمی داشت :.
1-حذف مجری ذیصلاح که جهت کل زیر بنا مبلغی حدود پانصد میلیون تومان هزینه در برداشت .
2-پایین بودن تعرفه مهندسین ناظر ( مبنای محاسبه سال1382 ) که حدود دویست میلیون تومان کاهش هزینه در بر داشت .
3-تخفیفات مهندسین ناظر که حدود یکصد میلیون تومان می باشد .
4-پائین بودن هزینه های آتش نشانی و اخذ تخفیفات ضرایب تکرار .
5-دریافت تراکم تشویقی به میزان 10% کل عرصه .

اجرا:

قبل از شروع عملیات اجرایی بررسی هایی صورت گرفت که نتیجه آن احداث دو بخش مهم در پروژه بود :

1-بچینگ:

در ساختمانهای بتن مسطح ، مهمترین آیتم بتن و اجرای سازه بتنی می باشد که پس از محاسبه، حجم مورد نیاز بتن ریزی در پروژه بالغ بر 50000 متر مکعب برآورد گردید. این مسئله مدیریت عامل را موظف نمود که نسبت به ایجاد کارخانه بتن در محل پروژه اقدام نماید. انجام این امر چندین مزیت  برای پروژه در برداشت :
1-تولید بتن با کیفیت مناسب و کنترل کامل .
2- حمل بتن به محل بتن ریزی در حداقل زمان ممکن.
3-امکان بتن ریزی در حجم بالا .
4-اقتصادی نمودن سازه پروژه که عمدۀ آنرا بتن تشکیل میدهد. در حال حاضر حداقل در هر متر مکعب بتن 120000 ریال اختلاف مابین هزینۀ تولید در کارگاه و خرید بتن از کارخانجات بتن سازی وجود دارد که  میزان تفاوت آن برای کل پروژه رقمی معادل با ششصد میلیون تومان می باشد .

 

2-آزمایشگاه بتن:

حجم بالای بتن ریزی و همچنین تعداد دفعات بتن ریزی در ماه که حدود بیست و پنج روز می باشدو تاکید مجموعه بر تولید بتن با مناسب ترین کیفیت و نیاز به آزمایش و کنترل نمودن آن  در هر مرحله بتن ریزی ماهانه مبلغ حداقل بیست میلیون ریال هزینه را در برداشت. لذا  تصمیم بر آن شد که شرکت راساً اقدام به ایجاد و تجهیز آزمایشگاه بتن و مکانیک خاک در پروژه نماید . ایجاد این آزمایشگاه حدود پنج میلیون تومان هزینه در برداشت که در واقع هزینۀ ایجاد آزمایشگاه در دو ماه مستهک گردید. این مبلغ در مدت زمان بتن ریزی که حدود بیست ماه طول خواهد کشید حداقل چهل میلیون تومان در هزینه های پروژه صرفه جویی خواهد نمود. علاوه بر این مطلب دیگرمزایای آن عبارتست از :
1-نمونه گیری مناسب
2-نمونه گیری به تعداد بیشتر
3- کنترل شکستن و آزمایش نمونه ها
پس از  تجهیز کارگاه ، استقرار دفترفنی،بچینگ و آزمایشگاه بتن عملیات اجرایی پروژه آغاز گردید که با توجه به شرایط خاص زمین از لحاظ نوع زمین و توپوگرافی آن مراحل اجرا به شرح ذیل صورت پذیرفت:

مرحله فونداسیون:

اجرای فونداسیون شامل پنج مرحله بود که عبارتند از:
الف)خاکبرداری
ب)سنگ چینی واجرای بتن مگر 
ج)قالب بندی 
د)آرماتور بندی
ه)بتن ریزی
با توجه به آزمایشات مکانیک خاک که به صورت کامل در هفت گمانه با سیستم روتاری به عمق حدود هر یک 30 متر انجام گرفته بود ، تصمیم بر آن شد که خاک موجود زیر فونداسیونها برداشته و حمل شود. این امر در تمامی بلوکها به جز 3 بلوک صورت پذیرفت.در این 3 بلوک با توجه به افزایش بالای حجم عملیات خاکی و غیر اقتصادی بودن آن ، محاسبات شمع بتنی در زیر فونداسیونها صورت پذیرفت و پس از تایید آزمایشگاه مکانیک خاک اجرا گردید.
لازم به توضیح است که در زیر تمامی فونداسیونها به عمق 60 الی 100 سانتی متر لاشه چینی با سنگ بسیار مقاوم که در محل از انفجارات حاصل شده بود ، اجرا گردیده است که باعث شد تا  هزینه بتن مگر به حداقل برسد.

 

 

مرحله اجرای ستون و دیوار برشی :

برای استفاده بهتر از فضا ها ، در مرحلۀ اجرای ستونهای بتنی برای جلوگیری از بیرون زدگی مقطع ستونها از دیوارها و بوجود نیاوردن شرایط نامناسب معماری (با توجه به ابعاد ستون در سیستم سازه ای بتنی)، تصمیم بر آن شد تا سازه به صورت تیغه بتنی اجرا شود . اجرای این روش دارای چندین مزیت می باشد که عبارتند از:
1-حجم کمتر عملیات بتنی نسبت به اجرای سازه به روش تمام ستون و در نتیجه صرف هزینه کمتر.
2-قرار گیری عناصر سازه ای در دیواره ها و ایجاد نمودن فضای مناسب تر معماری.
3-کاهش حجم عملیات تیغه چینی به میزان 10% که با توجه به حجم بالای تیغه چینی در پروژه رقم بالای خواهد شد.

مرحله اجرای سقف:

 

در اجرای سقف های مجموعه برای کاهش وزن سقف و همچنین جلوگیری از انتقال صدا و حرارت درطبقات تصمیم به استفاده از بلوک پلاستوفومLG گرفته شد که عملاٌ شرایط مناسبی برای زندگی جهت ساکنان فراهم خواهد آورد.

مرحله تیغه چینی داخلی و خارجی :

 

با توجه به حجم بالای عملیات اجرایی و حجم بالای تیغه چینی مطالعات وسیعی نسبت به نحوه اجرای تیغه چینی انجام گرفت که نتیجه به شرح ذیل میباشد :
1)روش اجرای سوپر پانل: روشی سریع و از نظر وزنی سبک که باعث کاهش وزن  سازه باعث می باشد امّا از لحاظ هزینه بالا بوده و برای مجموعه تعاونی مسکن توجیه نخواهد داشت.
2)روش اجرای کناف: روشی جدید ، سبک و با مزایای خوب اما به واسطه هزینه بالا و ضربه پذیری این روش نیز مورد تایید قرار نگرفت.
3)روش اجرای متال استاد (Stud Metal): این روش نیز مشابه روش 2 می باشد.
4) روش D3 پانل : روشی که علیرغم داشتن برخی مزایا بواسطه قیمت بالا و مشکلات اجرایی در اجرای سیستم فاضلاب مورد تایید قرار نگرفت.
5)روش اجرای تیغه هبلکس: این روش دارای مزایای بسیاری می باشد ولی ترک کردن نازک کاری بر روی آن ، قیمت نسبتاً بالا و تولید انحصاری آن که باعث محدود شدن پروژه و هزینه حمل می گردد تایید نگردید.
6- روش اجرای تیغه سفالی: این روش که روشی ابتدایی بوده و بواسطه معایب زیادی همچون پرت زیاد قابل قبول نمی باشد.
7)روش اجرای تیغه بتنی سبک: مجموعه تعاونی پس از بررسی روشهای فوق و مشخص نمودن معایب و مزایای هر یک از آنها بتن سبک را نیز مورد بررسی قرار داد که می توان گفت مجموعه ای از مزایای دیگر روشها همچون سبک بودن ، عایق بودن ، اجرای مناسب نازک کاری بر روی آن و هزینه تولید پایین را دارا  می باشد و با توجه به سیاستهای تعاونی مبنی بر کاهش قیمت تمام شده و در جهت هر چه مناسب تر کردن هزینه این روش تصمیم بر آن شد که بتن سبک توسط خود مجموعه تعاونی تولید گردد. هم اینک مجموعه فنی تعاونی در حال انتقال دانش تولید فنی آن به مجموعه و آغاز تولید انبوه است که با توجه به برنامه ریزی های انجام شده انشاء ا... بزودی شاهد آن خواهیم بود.

 

مرحلة اجرای تأسیسات مکانیکی و برقی:

 

همزمان باشروع عملیات اجرایی و با توجه به طراحی مشاور مجموعه فنی شروع به بررسی سیستمهای آبرسانی سرد و گرم و فاضلاب نمود. در بررسی سیستمهای آّب رسانی مناسب ترین سیستم علیرغم داشتن قیمت بالاتر استفاده از لوله های پنج لایه تشخیص داده شد که با توجه به اهمیت آن در ساختمان، تامین کننده بهترین کیفیت که در واقع از اصول شرکت تعاونی است ، میباشد.  مجموعه شرکت تعاونی پس از انتخاب کارخانه تولید کننده اقدام به پیش خرید سیستم به صورت 20% پیش پرداخت و الباقی طولانی مدت نمود که با توجه به افزایش قیمتی 100% در چند ماه اخیر ، مجموعه از این افزایش قیمت معاف گردید و به گونه ای هزینه بالاتر این سیستم پوشش داده شد.
در انتخاب سیستم فاضلاب نیز سیستم لوله های پلی پروپیلن (Fit Push) گزیده شد که مجموعه قراردادی مشابه با قرارداد خرید سیستم آبرسانی با کارخانه تولید کننده آن منعقد نمود که با توجه به افزایش قیمت مواد وارداتی شاهد افزایش قیمت آن نیز بودیم اما باز هم مجموعه تعاونی از این افزایش قیمت معاف گردید.
در رابطه با تاسیسات برقی و سیستم های آتشنشانی ( اطفاء حریق و هشدار دهنده ) نیز مجموعه هیئت مدیره  و بخش فنی تعاونی در حال بررسی و انتخاب بهترین کیفیت با مناسب ترین قیمت می باشد.

 

اقدامات انجام شده جهت افزایش کیفیت اجرایی :

 

در راستای اهداف تعاونی و با توجه به حجم عملیات اجرایی و نیاز به افزایش کیفیت روز افزون ، مجموعه شرکت  تعاونی در بخشهای مختلف مدیریتی ، مالی ، روابط عمومی و خدمات رسانی اقداماتی به شرح زیر را صورت داده است :
الف)عضویت در انجمن صنفی انبوه سازان: با توجه به پروژه و مشخصات آن شرکت تعاونی به عنوان یک انبوه سازبلند مرتبه ساز مطرح گردید که از این نظر جزو معدود تعاونی های موجود می باشد. در جهت هر چه بهتر به ثمر رساندن این حرکت، مجموعه تصمیم به عضویت در انجمن صنفی انبوه سازان و برخورداری از تجارب و دانش دیگر فعالان در این عرصه گرفت.
ب)اجرای کنترل پروژه: اجرای مناسب و انجام تعهد زمانی توسط شرکت تعاونی نیازمند برنامه ریزی دقیق اجرایی می باشد ، لذا مجموعه شرکت تعاونی سیستم کنترل پروژه را جهت انجام پروژه پیاده نموده و با ترسیم CPMدقیق اجرایی و کنترل و بروز رسانی مرتب آن سعی در اتمام بموقع پروژه دارد.
پ)ترسیم CPMمالی: پیاده سازی کنترل پروژه بدون در نظر گرفتن منابع مالی کاری ناممکن  می باشد لذا مجموعه همزمان با پیاده سازی سیستم کنترل پروژه اقدام به تهیه CPM مالی نموده و با منطبق کردن این دو، خط مشی کاری و زمانی خود را تبیین می نماید.
ج) پیاده سازی سیستم مدیریت کیفیت 9001:2000: ISO : پیرو کنترل پروژه و برنامه ریزی مالی و در جهت شفاف سازی و بهبود مستمر کیفیت،تعاونی اقدام به پیاده سازی  سیستم مدیریت کیفیت 9001:2000 ISO نمود که از این لحاظ نیز جزو معدود تعاونی های اقدام کننده در این زمینه می باشد.
د)صندوق پستی اختصاصی : در جهت ایجاد امکان ارتباط مستقیم و مناسب بین اعضا و مجموعه تعاونی یک صندوق پست اختصاصی جهت تعاونی در نظر گرفته شد.
ص) ایجاد سایت اینترنتی:  با توجه به امکانات اطلاع رسانی اینترنتی و جامعیت اطلاع رسانی آن ، مجموعه شرکت تعاونی اقدام به راه اندازی یک سایت اینترنتی نمود که هر عضو می تواند با مراجعه به آن علاوه بر ارتباط با تعاونی  از روند پیشرفت پروژه ، آخرین اخبار تعاونی و حتی وضعیت مالی خود مطلع گردد.
ض)احداث آزمایشگاه بتن و مکانیک خاک: همانطور که پیشتر عنوان شد این امر در جهت کنترل دقیق تر فرآیند تولید و استفاده بتن و کاهش هزینه های تمام شده صورت پذیرفت.
ط)پیگیری جهت عضویت در انجمن بتن ایران: با توجه به نوع سازه ، تولید بتن توسط مجموعه و حجم پروژه، تعاونی تصمیم به عضویت در این انجمن و مبادله تجربیات و اطلاعات با دیگر فعالان در این عرصه گرفت.  
ظ) انتقال دانش تولید بتن سبک :همانطور که عنوان گردید در جهت تولید محصولی مناسب هم از لحاظ مشخصات فنی و هم مسایل مالی مجموعه در حال پیگیری تولید بتن سبک در داخل خود مجموعه می باشد.
فعالیتهای فوق الذکر مستقیماً در ارتباط با انجام پروژه بوده اند ، اما مجموعه تعاونی اقداماتی دیگر نیز انجام داده که بطور غیر مستقیم در خدمت اعضای شرکت تعاونی می باشند که عبارتند از :
الف)تنظیم قرارداد با درمانگاه حضرت محمّد(ص) واقع در خیابان دانش شرقی با شرایط ویژه برا ی سهامداران ( 50% تخفیف برای اعضاء تعاونی و خانواده درجه یک آنها ) .
ب)پیگیری جهت برگزاری دوره های آموزشی رایگان جهت مباحث اصولی وبنیادی ایمنی و آتش نشانی.
تمامی موارد فوق در افزایش کیفیت اجراء ، کاهش هزینه ها و تامین نظر اعضا به صورت مستقیم و بعضاٌ غیر مستقیم تأثیر بسزایی خواهد داشت .

 

توجیح مالی پروژه:

 

ماهیت شرکت تعاونی مسکن آزاد شماره یک و سیاستها و راهکارهایی که به کار گرفته است باعث گردیده تا هزینه تمام شده پروژه به شرح ذیل کاهش یابد:
1-هزینه پروژه هنگام تحویل به عضو دقیقاً هزینه تمام شده پروژه می باشد و هیچگونه افزایش قیمتی نسبت به قیمت تمام شده نخواهد داشت.
2- زمین با قیمت مناسب خریداری شده است.
3-با توجه به اجرای پروژه توسط شرکت، سود معمول پیمانکاری که در پروژه های مشابه مابین 10% الی 20%  هزینه های ساخت می باشد حذف میگردد.
4-تولید بتن در داخل پروژه و توسط تعاونی انجام میگیرد که این امر علاوه بر تولید بتن با کیفیت مناسب و نظارت دقیق بر پروسه تولید آن ، باعث تولید بتن با قیمت تمام شده خواهد شد که با توجه به نوع سازه نقش موثری در کاهش قیمت تمام شده خواهد داشت.
5- با بررسی وضع بازار و نوسانات آن ، مجموعه سعی در پیش خرید بخشی از اقلام مورد نیاز خود می کند که با این کار قسمتی از افزایش های معمول قیمت در بازار متوجه مجموعه نخواهد شد.
6-مجموعه جهت تهیه هر مورد کالا یا خدمات به توزیع کننده یا تولید کننده اصلی مراجعه می نماید که با این کار سود تجاری واسطه حذف میگردد.
مجموعه عوامل فوق باعث کاهش قیمت  تمام شده پروژه خواهد گشت به نحوی که برآورد قیمتی یک متر مربع واحد آپارتمانی با لحاظ کردن سهم زمین ، مشاعات و ... برابر با 3/275/000 ریال خواهد بود که با توجه به موقعیت مکانی پروژه و امکانات و نحوه ساخت ، از حداقل های موجود نیز حداقل 30% کمتر میباشد که این امر همان سیاست تعاونی مبنی بر تهیه مسکن جهت اعضا با مطلوبترین کیفیت و با حداقل قیمت ممکن می باشد.